Excelente nota informativa donde la empresa CYGBA fue consultada
http://inquilinosagrupados.blogspot.com.ar/
Alquileres sin techo
Por Graciela Pérez
La depreciación del peso no solo provocó el auge de los precios minoristas. También, un fuerte alza de los alquileres, que indefectiblemente están atados a la cotización del dólar. Hoy, renovar un contrato de locación implica hacer frente a subas de hasta el 40 por ciento, ajustes semestrales por si la inflación continúa en su escalada, el aumento en expensas cuando los encargados de edificios definan su paritaria y, por si fuera poco, poseer una garantía en la ciudad de Buenos Aires. Semanas atrás, el secretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Tomás Marolda, intentó explicar el fenomenal encarecimiento: “Los incrementos responden a tres momentos puntuales de los últimos dos meses y medio. Primero, cuando el gobierno saliente suelta los controles de precios, después cuando el gobierno entrante advierte que va a devaluar, y por último cuando se hace definitivamente la devaluación”, dijo. Las declaraciones de Marolda desencadenaron una serie de altercados en la organización y provocaron la renuncia del presidente, Enrique López, quien denunció intencionalidad especulativa y una campaña en su contra. Pero en línea con Marolda, Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, afirmó que “con el anuncio del fin del cepo se renovaron alquileres con subas del 60 por ciento y aumentos semestrales del 15%”. Quien decida alquilar, o no le quede otra en estos tiempos, debe tener en cuenta la suma del depósito, de la comisión –que puede alcanzar los tres meses de alquiler porque el colegio de corredores resolvió que ahora no tenga límite– y de la garantía, para la cual se suele exigir que sea de familiar directo, o de un inmueble situado en la ciudad. Esas exigencias hacen que tener un trabajo y un salario que alcance para cubrir el costo mensual del alquiler no sean condiciones suficientes para ser un potencial inquilino. El tema de las comisiones es insólito. La ley porteña 2.340, aprobada en 2007, establece en su artículo 57 que la comisión que cobran las inmobiliarias no debe superar a un alquiler. Pero no se cumple. Hace unas semanas, y tras algunas denuncias, el Colegio de Corredores, que intenta legalizar la negociación entre las partes, tomó la decisión de no poner topes a las comisiones. Una medida ridícula porque, claro está, no pueden legislar. En lo concreto, queda todo librado al mercado y sin ningún control. Paula Caligaris alquila un dos ambientes en Belgrano y acaba de renovar su contrato: “Pasé de pagar $ 4.600 a tener que desembolsar $ 6.500, casi el 50 por ciento de mi salario. Por suerte, pude negociar pagarle a la inmobiliaria en dos cuotas la comisión de $ 13.000”. En busca de achicar gastos, dado que el lugar que alquila tiene expensas muy caras, Romina Martínez se desilusionó con los lugares que visitó. “Las filas son interminables y cuando llegás, o ya lo alquilaron o es tan feo y caro que te querés matar. Adonde estoy me ofrecen renovar por un año, porque con esta inflación no saben cuánto me van a cobrar en 2017”. Muñoz advirtió que “si el Estado no interviene, en 2017 va a ser muy difícil afrontar estas subas. Las paritarias no llegan a cubrir estos aumentos”. De acuerdo con sus estadísticas, hoy se destina más del 50 por ciento del salario al pago del alquiler y solo en la ciudad de Buenos Aires existen casi un millón de inquilinos, de los 5 millones que tiene el país. Del otro lado, los dueños de las viviendas practican actualizaciones periódicas (algunos cada seis meses) de los contratos por la inflación. Los propietarios alegan que esos alquileres se pactan por debajo de la inflación prevista y aseguran que la renta que sacan por la vivienda es bajísima, según los valores históricos. Pero los inquilinos tienen otra visión. Como muchos de ellos son trabajadores y empleados que cobran ingresos fijos, han perdido poder de compra en el último tiempo y los nuevos costos de los alquileres son un golpe a su bolsillo. A toda esta problemática se agrega un próximo aumento de las expensas, cuando los encargados de edificios definan su paritaria. Cecilia Seijo, gerente de la administradora de consorcios Cygba, explicó que en los últimos siete años, los aumentos en los haberes de los encargados fueron entre el 21 y el 33 por ciento, en 2 a 5 cuotas. El impacto en las expensas fue del 12 al 20 por ciento. “Se estima que las paritarias de los encargados van a tener un piso de 40% y seguramente se aplicará en etapas. Necesariamente, este incremento impactará en las expensas, teniendo en cuenta que el pago de los haberes insume más del 40 por ciento de los recursos del consorcio”, explicó. Mientras tanto, la falta de una ley de alquileres que delimite derechos y obligaciones, continúa siendo una carrera de obstáculos para acceder a un techo digno.
Un plan para pocos
En respuesta a las dificultades habitacionales del porteño de clase media, el Gobierno de la Ciudad lanzó el plan “Alquilar se puede”, un sistema orientado a jóvenes de entre 18 y 35 años, con o sin trabajo registrado, que deseen alquilar en la ciudad. Asimismo, la cuota del alquiler no debe superar el 30 por ciento de los ingresos mensuales, cuando el propio Ministerio de Hacienda admitió que, en 2010, el costo de un alquiler rondaba el 54 por ciento de los ingresos de un trabajador del sector privado. Jorge Velázquez, secretario de prensa del Banco Ciudad, detalló que “desde el lanzamiento, hubo 2.700 derivaciones del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) y se otorgaron 950 garantías”. Hasta mayo del año pasado, 15.000 interesados completaron los formularios vía web, pero no todos continuaron con el trámite en el IVC, ya sea porque no cumplían los requisitos o porque desistieron. Mariana Abuin tiene 34 años, es profesora de historia y trabaja en una escuela de la Capital Federal, por lo que cobra su salario a través del Banco Ciudad. Abuin intentó formar parte de “Alquilar se puede”, pero no consiguió que le otorguen el crédito: “Como estoy terminando de pagar un préstamo de mil pesos mensuales en el Credicoop, me pusieron reparos. Finalmente, me desgastaron física y mentalmente para que me baje antes de iniciar el trámite”, expresó Mariana. El plan puede ser bueno para quienes no poseen una garantía, pero en el mercado inmobiliario no es bien recibido. La falta de asesoramiento y la evasión de impuestos dificultan la recepción de las garantías bancarias. Así lo indicó Mirta Rodríguez, quien trabaja en el mercado inmobiliario hace 38 años: “Si el propietario estuviese bien informado, aceptaría la garantía bancaria, porque es más segura que la personal. Cuando el inquilino no puede pagar, el banco sale a cubrir. Pero a los propietarios nos les interesa que los coloquen como locadores y, mucho menos, blanquear capitales”. Por su parte, Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, sostuvo la necesidad de que exista una garantía estatal y no bancaria, además de la construcción de viviendas para alquilar, como se hace en otros países.
Parte de un problema mayor
El hecho de que más personas se vean obligadas a alquilar y deban lidiar con el pago de contratos que se actualizan por la inflación es la cara más visible de un problema más acuciante: la falta de acceso a la vivienda propia en la Argentina. Para el arquitecto Horacio Ludigliani, abocado a proyectos de inversión en la industria de la construcción en Buenos Aires, “existe una brecha muy grande entre lo que sale una obra y el ingreso familiar. La rentabilidad con respecto a la inversión es muy baja. Por eso se necesitan instituciones más transparentes y serias que den respuesta al déficit habitacional, como sucede en Europa”. En marzo de 2002, el precio promedio de venta por metro cuadrado era de 272 dólares: hoy llega a los 1.833 dólares. Tal incremento se ha traducido en una creciente dificultad no solamente para acceder a la compra de una vivienda, sino también para ingresar al mercado de alquileres. Según la Dirección de Estadísticas y Censos, el costo de alquilar una unidad media de 75 metros cuadrados aumentó más de un 40 por ciento entre enero de 2007 y enero de 2012. Lo que era una suba desproporcionada se experimentó de golpe, en los últimos tres meses, como consecuencia de lo que muchos vieron como un éxito: el fin del cepo. Los resultados de los censos 2001 y 2010 arrojaron una disminución de la proporción de hogares propietarios de la vivienda y el terreno (de 67,5 por ciento a 65,1) y un aumento de los hogares inquilinos (de 15,8 a 21,4 por ciento). De esta manera, 500 mil personas están imposibilitadas de acceder a una casa digna en el ámbito de la Capital Federal y 900 mil inquilinos deben resignar la mitad de sus ingresos al pago del alquiler.
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