Proyecto Propio 2016-02-23 Susana Cantalejo - Presidenta de CYGBA S.A.

La administración CYGBA te recomienda la entrevista a la presidenta de CYGBA S.A Susana Cantalejo en el programa de POYECTO PROPIO

La Administración CYGBA te recomienda el programa de hoy de PROYECTO PROPIO

• 15:00 Comienza PROYECTO PROPIO!
• 15:10 Guillermo Garcia Arias y la actualidad de la sociedad.
• 15:30 En VIVO la banda STEREOPOP contandonos como vienen sus shows para los próximos meses.
• 15:50 Estaremos en comunicación con el Ing. Gustavo Borghi para que nos cuente cómo afectara elaumento de la luz para los consorcistas.
• 16:05 Hablaremos con el Dr. Miguel Ángel Pierri para conocer la historia del hijo reconocido de Fangio, Rubén Vázquez.
• 16:30 El Dr. Héctor Polino y los precios de la canasta escolar.
• 16:45 Estaremos en contacto con el Arquitecto Horacio Ludigliani para saber dónde invertir los ahorros, y el dilema del acceso a la casa propia.

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Terrazas verdes; jardines en plena ciudad




La experiencia de un edificio en Belgrano que decidió convertir su terraza de cemento en una terraza verde.

“Cuando pensamos en armar esta terraza verde, imaginamos que sería el jardín de todos los vecinos del edificio, su lugar de encuentro, y así fue. Hoy es un espacio donde van a tomar mate, descansar y relajarse después de un día de trabajo. Es el lugar donde se sientan a leer un libro, a meditar o simplemente a disfrutar del pasto; en contrapartida del cemento y hormigón de las terrazas tradicionales”.

Andrés Rogers es quien habla, un arquitecto de 34 años que hace varios que se dedica a la construcción de edificios sustentables con terrazas verdes, y cuenta su experiencia con una de las terrazas que construyó hace 7 años en Zapiola y Larralde, en Belgrano.

Para Andrés estas terrazas son un espacio de recreación. “Las terrazas verdes le vienen bien al planeta. El pasto que tiene cada techo vivo o verde fija carbono durante toda su vida. Es positivo por su marca de huella de carbono, porque generan oxigeno todo el tiempo”.

En los últimos años de su carrera, Andrés comenzó a interesarse por la arquitectura sustentable, un modo de concebir el diseño arquitectónico como la posibilidad de optimizar los recursos naturales y minimizar el impacto ambiental de los edificios sobre el ambiente y sus habitantes.

La arquitectura sustentable busca imitar los procesos reales de la naturaleza, y no necesariamente depende del tipo de construcción; se puede desarrollar un edificio sustentable con materiales como el hormigón y el cemento.

Andrés comenzó a trabajar en el estudio de arquitectura de su padre hasta que fundó, junto con su socio Luciano Intile, IR Arquitectura. Desde el primer momento se dedicaron a la arquitectura que busca optimizar los espacios, la energía y los materiales.

Las terrazas verdes, de acuerdo con ellos, traen grandes beneficios; tienen más aislación térmica, en verano son más frescas y en invierno más calientes. Gracias al pasto y a la vegetación que están en la terraza, el calor tarda más en evaporarse o en penetrar la superficie.

También ayudan desde un punto de vista pluvial, porque retardan la salida del agua a la calle, por ejemplo, durante una tormenta.

“Si el 60 por ciento de los techos fueran verdes, el agua de lluvia se escurriría mucho más rápido. Los techos verdes le brindan un servicio a la ciudad. Drenan a través de una rejilla, y lo hacen durante 16 horas, así que no saturan los sistemas pluviales”, explica Andrés.

Otro beneficio que tienen las terrazas verdes es que evitan el efecto isla de calor. El calor que se concentra en el pasto, las plantas y la vegetación es más frío; es decir, no alcanza la misma temperatura que sobre el cemento o el hormigón. Por cada metro cuadrado de techo verde, se aporta a la ciudad unos 150 metros cuadrados de superficie vegetal, por las distintas capas de pasto que hay en ellos. Toda la superficie de vegetación toma la energía del sol y fija el polvo en suspensión; o sea que las terrazas verdes también colaboran con la salubridad de la ciudad. En las terrazas verdes hay menos temperatura; el hormigón se calienta, las plantas, no.

“Existe un mito sobre este tipo de terrazas, la gente cree que generan más humedad, pero ocurre exactamente lo contrario. El pasto en la membrana de un techo, la protege y le genera más impermeabilidad”, explica el arquitecto.

Y en cuanto a los materiales para construir la terraza, Andrés asegura que son fáciles de conseguir y que están en el mercado. Para construirla, lo primero que hay que hacer es colocar una aislación, luego una capa drenable, depués la tierra y finalmente la vegetación.

Vecinos
Para los vecinos de un edificio de la calle Quintana y Arias, en el barrio de Saavedra, los beneficios de tener una terraza verde son muchos. Su edificio fue construido con un sentido comunitario, que es la base del pensamiento de este tipo de arquitectura. Cuenta con tres pisos de departamentos y un piso de uso común. Tiene muchos metros cuadrados para las 24 personas que viven ahí. Son doce departamentos que comparten la terraza, el SUM y la pileta.

Los vecinos cuidan el pasto entre todos, plantan, toman mate en la terraza, y hasta armaron una huerta comunitaria.

“Todas estas actividades son autogestionadas por los dueños, que hacen reuniones de consorcio para hablar de estos temas. Gestionan para que este espacio sea el jardín de la casa de todos. La mayoría llega en la semana después de sus actividades y van a la terraza. Vuelven de su día laboral y van a la terraza a disfrutar de un jardín, y no de un espacio de servicio. En la terraza se hacen reuniones sociales, encuentros y asambleas de consorcio, la disfrutan muchísimo. Es como tener un jardín en plena ciudad”, concluye Andrés.

Fuente: GCBA

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Francia: Los techos deberán estar cubiertos de plantas o paneles solares por ley



Los tejados en los edificios con plantas y arbustos ayudaran a absorber el agua de lluvia y a favorecer la biodiversidad



Los techos verdes tienen un efectos aislante que ayuda a reducir la cantidad de energía necesaria para calentar el edificio en invierno y enfriarlo en verano.

Además retienen el agua de lluvia, reducen los problemas de escorrentía y favorecen a la biodiversidad y aves que necesitan anidar en la llamada "jungla urbana".

La ley aprobada por el parlamento francés fue un poco más limitada que las peticiones de los activistas medioambientales quienes pedían que el techo completo de los nuevos edificios estuviera cubierto de plantas, ya que la ley sólo exige que parte del techo contenga plantas o paneles solares. Pero de todas formas podríamos llamar a esto una victoria a favor del medio ambiente.

Los tejados en los edificios con plantas y arbustos, ayudaran a absorber el agua de lluvia y reducirán la escorrentía, proporcionaran espacios verdes en zonas urbanas que pueden jugar un papel importante en la reducción del efecto urbano de "isla de calor".

Este fenómeno ocurre cuando las áreas urbanas se construyen, destruyendo la vegetación local y reteniendo mas calor, con un aumento de temperatura de entre 1.8°C y 5.4°C.

La opción prevista por los legisladores de instalar paneles solares también puede ayudar a Francia a ponerse al día en el desarrollo de la energía solar.

Noticias Ambientales

La administración CYGBA te recomienda

CABA. Recolección de residuos voluminosos

La solicitud de residuos voluminosos implica la recolección de artefactos del hogar como: cocinas, heladeras, sillones, maderas, muebles, etc.



Pasos para realizar el trámite

1) Llamá al 147 y solicitá el retiro de residuos voluminosos.

2) Podrás colocar los residuos en la vereda, en la franja horaria que te indiquen en el 147, para que sean retirados por el servicio de la Ciudad.

Más información

Subsecretaría de Higiene Urbana

Roque Sáenz Peña 570, piso 8º

Tel: 4323-8000 int. 5801

Web: http://www.buenosaires.gob.ar/espaciopublico/higiene

Para más información podés chatear con nosotros en buenosaires.gob.ar/ba147


Fuente: GCBA

La Administracion CYGBA te recomienda el siguiente articulo

Vidrios más Seguros
Hablaremos de la clasificación de cristales de seguridad: el armado, el templado y el laminado.



La industria del vidrio es una de las más antiguas creadas por el hombre. Apareció hace varios milenios en el Mediterráneo coincidiendo con la alfarería y la metalurgia, otras dos grandes industrias, posibles gracias al dominio de las altas temperaturas. La industria vidriera renacería en Roma hacia el año 20 de nuestra era, con el descubrimiento del vidrio soplado. En el siglo II, los romanos conocían el vidrio translúcido y fabricaban objetos diversos con este noble y singular material.

Utilizado constantemente desde la civilización egipcia, el vidrio es un material muy valorado, fácil de producir, que ha evolucionado y se ha hecho insustituible, siendo la materia prima de infinidad de aplicaciones. Existen gran variedad de vidrios y diversos procedimientos industriales o artesanales para su obtención.

El vidrio plano es un complemento indispensable de la construcción, ya que resuelve desde las ventanas hasta la fachada entera. Son, por lo general, vidrios pesados que habrá que manejar con prevención para evitar accidentes que repercutan sobre diversas partes del cuerpo.

Este tipo de vidrio son los más utilizados pero al romperse, se fracturan en astillas agudas y filosas, producen aristas vivas, capaces de cortar la mano desprotegida y provocar gravísimas lesiones incapacitantes.

Los vidrios deben cumplir con normas Iram que indican las características que deben tener, por ejemplo si existe acción del viento o si son susceptibles de impacto humano. Y los componentes que se utilicen para su colocación tales como, masillas, selladores, burletes, contravidrios, etc., también deben tener características de durabilidad adecuadas a su función.

Por suerte la industria también avanza en seguridad y hoy te hablaremos de la clasificación de cristales de seguridad: el armado, el templado y el laminado.

El vidrio armado incluye en su interior una malla de alambre que contienen pedazos de cristal en caso de rotura. La mayor ventaja de este producto es que detiene la propagación del fuego, motivo por el cual es el elegido para aplicarlos en puertas y cerramientos contra incendios. Sin embargo, el grado de seguridad del vidrio armado es menor que el del laminado y el templado.

En caso de los vidriados inclinados no ejecutados con vidrio laminado debe disponerse una malla de protección para prevenir la caída de fragmentos de vidrio en caso de rotura del paño. La malla de protección debe estar firmemente sujeta a 10 cm de distancia por debajo del vidrio, su trama debe ser no mayor que 25 Mm por 25 Mm y debe ser capaz de soportar el peso de la masa de vidrio roto.

Con respectos a los vidrios templados se realiza mediante el calentamiento del vidrio común al que luego se enfría rápidamente. Ese proceso lo torna un material más resistente y difícil de romper. En cuanto a su colocación, el cristal templado es recomendado para los lugares donde hay mucho riesgo de choque como puertas corredizas, mamparas para baños y vidrieras, y es usualmente utilizado para los cristales laterales de los automóviles.

Por último aparece el vidrio laminado, de dos hojas de vidrio común y una lámina de plástico especial en el medio. Esta lámina, compuesta de polivinilbutiral (PVB) se une al medio a través de un proceso de calor y presión. Y, en caso de golpe, una o ambas placas de vidrio pueden romperse pero queda adherida a la lámina intermedia, evitando el desprendimientos de peligrosas astillas. Por eso este tipo de vidrios es utilizado en los parabrisas de los autos.

Además te queremos recordar a los espejos que son tan peligrosos como los vidrios, utilizados para ampliar ambientes, dar mayor iluminación y belleza al lugar, sin embargo no están permitidos su colocación en posiciones o lugares que lleguen a confundir al público sobre la dirección de escaleras, circulaciones y medios de salida.

Fuente: Pintando Horizontes

La administración CYGBA te recomienda lo siguiente

Certificado de Conservación de frentes y balcones

Cómo se realiza el trámite para obtener el certificado de cumplimiento de las inspecciones técnicas previstas por la Ley 257.




El trámite consiste en el cumplimiento de las inspecciones técnicas previstas por la Ley 257/99 para el mantenimiento en buen estado de los frentes, contra frentes (incluidos balcones, saledizos, carteles, marquesinas, toldos, maceteros, antepechos y cerramientos), patios de aire y luz, medianeras o muros perimetrales y techos con objeto de preservar la seguridad y evitar accidentes, conservando la integridad de los elementos ornamentales de la fachada de los inmuebles. La periodicidad de la inspección técnica del inmueble varía según la antigüedad del mismo:

Antigüedad del inmueble Periodicidad de la inspección
Desde 10 a 21 años Cada 10 años
Más 21 a 34 años Cada 8 años
Más 34 a 50 años Cada 6 años
Más 50 a 71 años Cada 4 años
Más 72 años en adelante Cada 2 años


Requisitos

Para realizar el trámite es necesario un profesional que lleve a cabo una inspección técnica del inmueble y confeccione el informe técnico correspondiente.

El profesional debe encontrarse habilitado por su respectivo Consejo Profesional

CPAU – Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo: www.cpau.org

CPIC – Consejo Profesional de Ingeniería Civil: www.cpic.org.ar

Paso 1
El profesional contratado debe realizar la inspección del inmueble para confeccionar el informe técnico.

Ir al aplicativo web
La presentación de Ley 257 se efectúa mediante la utilización de un aplicativo web al cual los usuarios acceden por medio de Internet.

Para comenzar la tramitación hay que ingresar a http://fachadas.agcontrol.gob.ar, iniciando sesión con el usuario y contraseña que el profesional gestionó previamente ante su Consejo Profesional.

Por esta vía puede presentar Informes Técnicos y/o Certificados de Conservación o Solicitud de Eximición, como así también Ampliar su Informe Técnico o Ampliar Plazo Recomendado de Obra.

Paso 3
Los “Consejos Profesionales” correspondientes (C.P.A.U. o C.P.IC) validarán la documentación ingresada, a través del módulo de la aplicación web que administra la Subgerencia de Normativa Especial dependiente de la Gerencia de Fiscalización y Control de Obras de la AGC. Se les asociará un número de expediente y los Profesionales tendrán acceso a la descarga de los PDF con su código QR; “Encomienda”, “Informe Técnico”, como así también el “Certificado de conservación” si correspondies

Más información

Existen 4 trámites adicionales que también se pueden realizar:

Ampliación de plazos: Se podrá solicitar la “Ampliación del Plazo de obra”, especificando el “Nuevo plazo de obra recomendado”, pudiendo variar de 1 mes hasta 12 meses, sólo si los elementos a conservar tengan riesgo bajo.
Solicitud de Eximición: Se deberá completar el Informe Técnico declarando que los Elementos a Conservar son sin Riesgo. Esto es posible cuando la finca es en Planta Baja con salientes de baja peligrosidad y el mantenimiento de la finca se encuentre realizado o no se hayan detectado observaciones que revistan riesgo.
Desvinculación del trámite: El profesional podrá solicitarlo en el caso de que se haya cumplido el plazo que él había establecido en el informe técnico para realizar las obras o mejoras y las mismas no han sido ejecutadas.
Denunciar Obra No Comenzada: Se podrán denunciar aquellas encomiendas que se encuentren “Entregadas” pero que se les ha vencido el tiempo de obra.

NORMATIVA:

Ley 257/99

 - Resolución 2014-576-AGC: Aprobación del Proyecto “Ley 257. Fachadas Registradas” para el cumplimento de las obligaciones previstas en la Ley N° 257 y según el Plan de Modernización de la Administración Pública del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

 - Disposición 2014-1006-DGFYCO Aprobación del Manual del Usuario- Presentaciones digitales del Proyecto “Ley 257. Fachadas Registradas”.

Disposición 392/DGFOC/2006. Art. 1, punto 1.2

Contiene la clasificación del informe técnico. (Página 9)

ORGANISMO RESPONSABLE

Ministerio de Seguridad

Agencia Gubernamental de Control

Dirección: Tte. Gral. Juan Domingo Perón 2941

Horario de atención: lunes a viernes de 8.30 a 13.30hs.

Teléfono: 4860-5200

Web: www.buenosaires.gob.ar/agc



Fuente: GCBA

La administración CYGBA te recomienda el siguiente articulo

Calderas. Equipos sometidos a presión

Todo lo que hay que tener en cuenta con relación a los recipientes que se encuentren sometidos a presión interna, por ejemplo, calderas.


Se los denominan así a los recipientes que se encuentren sometidos a presión interna, como por ejemplo, calderas de las que hoy hablaremos.

Estos equipos deben llevar placas de identificación grabada con el nombre del fabricante, número y serie, fecha de fabricación, datos técnicos del aparato, etc. y una vez instalada, la firma propietaria del equipo recibirá del fabricante el registro habilitante extendido por la dependencia específica de la Autoridad de Aplicación.

Los establecimientos poseedores de estos generadores deberán llevar un libro de seguimiento, en el que se asentarán todos los controles realizados, reparaciones solicitadas y/o realizadas, y todas las anormalidades detectadas con indicación de la fecha respectiva.

El lugar destinado a la instalación será un lugar separado de instalaciones industriales, y reunirá las condiciones necesarias para evitar que, en los casos de rotura o explosión, se vea afectado el personal o los edificios cercanos. De acuerdo a cada equipo los recintos deben tener ciertas características que ayudan a mantener la seguridad en el lugar.

Un ejemplo son los las calderas humotubulares de primera categoría, en donde los techos se construirán con materiales livianos y sin trabazón con paredes o techos de otros locales y su distancia a las paredes, así como también a tanques o depósitos cuya rotura pueda ocasionar desastres, no podrá ser inferior a diez metros pero cuando por razones de dimensión del establecimiento, esta distancia deba ser reducida, será como mínimo de tres metros y se construirá una defensa.

En cambio para las calderas acuotubulares, deberán instalarse en terreno firme, las paredes exteriores estarán a una distancia mínima de un metro de la pared medianera, el techo del local estará a dos metros como mínimo de la pared más elevada de la caldera. Por otro lado deberán contar con dos salidas, para ser utilizadas una de ellas como eventual salida de emergencia, estando correctamente identificada.

Todos los aparatos sometidos a presión que hayan cumplido treinta años, contados de la fecha de fabricación, según conste en la placa de identificación, hayan sido o no utilizados, o se considere necesario para continuar en funcionamiento, comercializarse, instalarse o reinstalarse, deben ser sometidos, por y a cargo de sus propietarios, a los ensayos técnicos de extensión de vida útil. En el caso de peligro inminente, el aparato será clausurado de inmediato e inhabilitado para funcionar.

Por último tener en cuenta que deberán ser atendidos por personas denominadas "foguistas".

Para los generadores “manuales” serán atendidos en carácter de permanente por un foguista, quien deberá revistar como tal para esa exclusiva finalidad, siendo limitado por la Autoridad de Aplicación, luego de rendir un examen de competencia. El foguista podrá operar hasta dos generadores de vapor al mismo tiempo, siempre y cuando se encuentren en el mismo local y con los elementos de control de ambos generadores a la vista. Y los que se encuadren en la categoría “automáticos” serán atendidos por personal con carnet habilitante, pudiendo cumplir con otras tareas y no estar permanentemente en el lugar que se encuentre dicho generador, con la condición de poder percibir las alarmas que estos aparatos poseen y con fácil y rápido acceso a este lugar. La cantidad mínima de foguistas habilitados con que debe contar el establecimiento, estará dada por la cantidad de turnos que se cumplan, más uno como reemplazante.

La administracion CYGBA te recomienda el siguiente articulo

¿Cuáles son los ítems más relevantes a tener en cuenta en los estacionamientos de los edificios en propiedad horizontal?


Es esta oportunidad te brindaremos datos para observar los estacionamientos con los que cuentan los edificios, tener en cuenta que contamos los ítems más relevantes para la ocupación de dichos lugares. 

Si hablamos de dimensiones, con lo que respecta a la altura permitida del local, tendrá una altura mínima de 2,10 m. En cambio la distancia entre vehículos estacionados, tanto frontal como lateral, no podrá ser inferior a 0,50 m. Las cocheras demarcadas deberán respetar un ancho mínimo de 2,50 m y un largo mínimo de 5 m. pero en edificios existentes se admitirán cocheras de menor metraje. 

Para los medios de salidas, que siempre nombramos, tendremos que saber que habrá por lo menos una escalera continua con pasamano, que constituya "caja de escalera" y conectada con un medio de salida general o público. La escalera tendrá un ancho mínimo libre de 0,70 m. Y para las formas de evacuar se pide que todo punto de un piso, diste no más de 40,00 m de un medio de salida a través de la línea natural de libre trayectoria. Por supuesto que no se podrá estacionar en rampas, accesos a rampas y sector de maniobras para no obstruir la salida de evacuación.

Si el piso tiene una superficie de piso mayor que 500 m2 debe tener un medio complementario de salida ubicado en la zona opuesta a la principal. Esta salida puede consistir en una escalera de escape de 0,50 m de ancho y con las características de escalera secundaria. 

En cuanto a la iluminación artificial podrá ser eléctrica con una tensión máxima de 220 V. siempre cuidando que los, interruptores, bocas, conexiones, tomas de corriente, fusibles, estén ubicados a no menos que 1,50 m del solado. Y en cuanto a la ventilación debe ser natural, permanente y se deberá evitar la acumulación de fluidos nocivos y la concentración de monóxido de carbono (CO).

También los muros y solados tienen características especiales. Los revestimientos de los muros que separen, un garaje de otros usos, serán revocados y tendrá un revestimiento liso e impermeable al agua, hidrocarburos, grasas y aceites hasta una altura de 1,20 m sobre el respectivo solado. Por otra parte, el solado del lugar de estacionamiento y de los sitios destinados a la circulación de vehículos será de superficie antideslizante e inalterable a los hidrocarburos. Se evitará el escurrimiento de líquidos a pisos inferiores. Y si se opta por fachadas abiertas, contarán con resguardos sólidos en cada entrepiso que eviten el deslizamiento de vehículos al exterior.

Un último detalle sobre los muros, resguardando a los vecinos, debemos contemplar el ruido ambiente. Para ello las paredes divisorias entre parcelas, sean o no medianeras, deberán ser revestidas con material antiacústicos o con tabiques que formen un espacio de aire intermedio aislante del sonido que evite la transmisión de ruidos molestos a los locales de las fincas vecinas.

Lic. Natalia Gavi

A la administración CYGBA te recomienda este articulo interesante

CUALES SON LOS LIBROS OBLIGATORIOS A PARTIR DEL NUEVO CODIGO CIVIL

Está vigente desde el 1-8-2015, el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCC). Por su edad- cuatro meses- respetuosamente suelo considerarlo un bebé al que los jueces y la doctrina lo ayudarán a dar sus primeros pasos y a crecer.
El consorcio de propietarios queda definido como persona jurídica privada y la incógnita es cómo organizar su contabilidad, sus estados contables y los libros consorciales
Considero personalmente que el consorcio tiene características propias que lo diferencian del resto de las personas jurídicas privadas y por ello sus libros no son los mismos que los que deben llevar las otras personas jurídicas.
En el consorcio no hay “affectio societatis”, no hay voluntad asociativa. Tampoco hay una organización empresaria. No resulta el consorcio obligado a solicitar autorización estatal para habilitarse como derecho real, pues la inscripción de los Reglamentos de Propiedad Horizontal, no implica que los registros de la propiedad inmueble jurisdiccionales deban revisar intrínsecamente tales estatutos.
La CABA, los municipios y la legislación laboral nacional han determinado libros específicos para los consorcios, que son obligatorios. También el CCC vigente establece libros obligatorios. Entre ellos y sin perjuicio de las exigencias locales, se encuentra el Libro de Actas de Asamblea, el Libro de Administración y el Libro de Registro de Firmas de los Propietarios.
La redacción del inciso i) del artículo 2067 CCC es confusa, al declarar obligatorios los “libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local”, dando a entender la exigencia de dos libros de registro.
Esta imprecisión resulta aclarada en el art 2062 CCC : “Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.”
Concluyendo: sin perjuicio de otros que resulten imperativos por normativas locales de la CABA, de los distintos municipios argentinos o de algunas provincias, los libros nacionales obligatorios para consorcios son:
LIBRO DE ACTAS,
LIBRO DE ADMINISTRACIÓN
LIBRO REGISTRO DE FIRMAS DE PROPIETARIOS
LIBRO DE SUELDOSY JORNALES (art.52 ley 20744)
LIBRO DE ORDENES (art.25 ley 12981)

Dra. Rita Lidia Sessa

A la administracion CYGBA le intereso este articulo

Qué hay que hacer cuando se rompen cañerías? Qué es común y qué es propio?

En primer lugar considero que el CCC no ha derogado los Reglamentos de Copropiedad y Administración (hoy Reglamentos de Propiedad Horizontal), que son contratos de adhesión y ley de cada consorcio.
Me permito apoyarme para esta conclusión en los artículos 962 al 965 del CCC.

Es aquí donde muchos doctrinarios señalan que a partir de la vigencia de CCC y conforme al art. 2041 inc. f) de cosas necesariamente comunes, las cañerías son comunes en todo su recorrido.

Me permito disentir con tales opiniones, por los siguientes fundamentos.

Si se pretende sostener que las cañerías son comunes en toda su extensión debió haber otra redacción en el inciso f) del art.2041.

El inciso f) del art.2041 no establece que todas las cañerías son comunes.

En efecto, dicho inciso, dentro de las cosas necesariamente comunes señala:
“f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;”

El uso de la coma, signo de puntuación importante en la redacción de un texto, permite sostener que la norma quiso establecer que todos los caños y los cableados son comunes hasta su ingreso en la unidad funcional, donde pasan a ser propios.

Las razones que esgrimo son exclusivamente gramaticales, de sintaxis. Lo redactado entre comas se integra como sumatorio a la primera proposición.

Conclusión: para el CCC tanto los caños cuanto los cableados son comunes hasta la entrada a las unidades funcionales.

Dra. Rita Lidia Sessa

La administración CYGBA te recomienda el programa de hoy de PROYECTO PROPIO:

• 15:00 Comienza PROYECTO PROPIO 
• 15:10 Guillermo Garcia Arias.
• 15:35 El Dr. Miguel Angel Pierri con todas las novedades del caso que estremece al país: el triple crimen y los 9 días de los prófugos. 
• 15:50 El resumen deportivo con nuestro periodista Franco Balbi.
• 16:05 Nuestra amiga y Locutora Sofía Grecco nos hace un resumen semanal de la actualidad del Dakar
• 16:35 Estaremos en comunicación con Cristian Bertolotti

La administración CYGBA le intereso este articulo

TENENCIA DE ANIMALES EN LOS EDIFICIOS

Los animales domésticos no son un problema menor cuando hablamos de conflictos de convivencia en los consorcios. La tenencia de perros y en menor medida de gatos suele enfrentar a los dueños de las mascotas con quienes pretenden su desalojo del edificio. El análisis jurídico puede esclarecer en buena medida el tema, aunque no siempre es suficiente para resolver la cuestión.

Tenencia Prohibida: Antes de adquirir un departamento en un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal es fundamental la lectura del reglamento de copropiedad y administración que lo rige: al escriturar se manifiesta la aceptación de su contenido. Si el reglamento prohíbe expresamente la tenencia de animales, se desaconseja el ingreso de los mismos, ya que constituyen una violación a dicho instrumento, pasible de sanciones. Al Administrador le basta con acreditar la violación al reglamento (o sea la presencia de la mascota) para realizar las acciones que conduzcan al cese de la infracción. Es decir al desalojo de la mascota. A veces sucede que a pesas de la restricción, el consorcio toleró la presencia de otros animales. Entonces no cabría una acción legal contra unos, en supuesta discriminación de otros infractores.

Tenencia Permitida: Cuando el reglamento no dice nada sobre el tema, debemos interpretar que “lo que no está expresamente prohibido está permitido”, por lo cual en estos casos no hay restricción para el ingreso de mascotas al edificio. Es importante aclarar que no se puede prohibir por reglamento interno – como han pretendido hacer algunos consorcistas- lo que el reglamento de copropiedad permitió. Sí podría pensarse en una reforma de reglamento de copropiedad que incluya la prohibición. Sin embargo esta prohibición no se aplicaría a quienes ingresaron mascotas con anterioridad a la mencionada reforma.
Animales que Molestan

La Ley 13.512 que rige la propiedad horizontal, en su artículo 6º inciso b) expresa: “Queda prohibido a cada propietario u ocupante de los departamentos o pisos perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos…”

Este es el artículo que se invoca cuando a pesar de estar permitida la tenencia de animales, éstos ocasionan molestias a los vecinos por ladridos o aullidos, porque ensucian en partes comunes, porque pueden ser peligrosos o causar temor, etc. Es decir, aquí también el administrador podría accionar contra el dueño d la mascota, no por infracción al reglamento sino a la ley de propiedad horizontal.

Sin embargo, sin llegar a esta instancia, cualquiera de estas situaciones puede encontrar solución si el propietario de la mascota toma algunas precauciones y si los vecinos aportan una dosis de tolerancia y se encuentra un equilibrio.

Finalmente queremos comentar que existe un proyecto de ley que propone agregar al mencionado artículo 6º de la ley 13.512 un inciso por el cual “la prohibición de la tenencia de animales domésticos contenida en los reglamentos de copropiedad y administración debe entenderse en la medida que no perturben la normal tranquilidad de los vecinos, hecho que deberá ser debida y formalmente acreditado”. La aprobación de este proyecto aportaría solución a muchos planteos judiciales.

Nota publicada en el diario Clarín suplemento Clasificado del día 03 / Mayo / 2005

La administración CYGBA: dato muy interesante

Nueva Resolución 430-AGC-2014 – Ascensores Registrados


Crean un registro para todos los ascensores de la ciudad
Esto permitirá conocer el número real de elevadores de toda la ciudad y desarrollar un diagnóstico que será clave optimizar el sistema de controles. Los vecinos podrán fiscalizar también que cada consorcio cumpla con el registro. La fecha límite será el 30 de abril de 2014 y para los elevadores nuevos, hasta el 31 de marzo de cada año, pasado dicho plazo serán considerados en infracción.

La Agencia Gubernamental de Control creó Ascensores Registrados, un programa que surge como una revisión de los procesos de control, registro e inspección de todos los elevadores de la ciudad de Buenos Aires.

Este programa permitirá, en una primera fase, desarrollar un diagnóstico de situación del parque de elevadores mediante la utilización de sistemas informatizados de carga de datos. Los propietarios o administradores de edificios deberán registrar sus elevadores y su correspondiente empresa conservadora.

En una segunda fase, se podrán reemplazar los procedimientos administrativos complejos y prolongados que derivarán en inspecciones más eficientes mediante la incorporación de todos los datos técnicos de los elevadores.

Si bien el ejercicio de control y fiscalización se mantendrá vigente, el presente programa atiende a mejorarlo y se producirá un cambio de paradigma: las inspecciones proactivas reemplazarán a las inspecciones reactivas a denuncias.

¿Cómo deberán inscribirse los elevadores?

La inscripción la realizará el propietario/administrador de manera simple a través de internet desde la web: www.buenosaires.gob.ar/agc/guia-de-tramites-de-la-agc/fiscalizacion-y-control-de-obras. Por cada elevador ingresado, el sistema generará un documento que contiene un código QR , cuya oblea impresa será intransferible y deberá estar visible en cada ascensor, junto con la planilla de controles mensuales de la Empresa Conservadora.

En cuanto al costo de inscripción al registro, la Ley Tarifaria de la ciudad es la que establece el importe de la tasa a abonar. La misma se abona por ascensor una única vez en el año. El cambio de empresa conservadora o de administrador no derivará en un nuevo pago de la tasa.

Cabe destacar que la incidencia de la tasa no es significativa en los gastos generales de los propietarios, como ejemplo, en un edificio tipo de propiedad horizontal (de 8 pisos y tres UF por piso) se pagarían aproximadamente un peso por mes por Unidad Funcional.

Por su parte, la AGC continúa realizando capacitaciones para administradores y empresas conservadoras que deseen tener toda la información relativa al nuevo sistema, para ello los interesados deberán contactarse al mail: ascenso@buenosaires.gob.ar con el asunto: “Solicitud de Capacitación Ascensores Registrados” y detallar el nombre de la empresa o administración de consorcio que solicite la capacitacón.

CECAF

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Beneficios del Mantenimiento preventivo de Calderas y Termotanques.

Nos referimos específicamente a nuestro “Servicio de mantenimiento preventivo anual”, destinado a la conservación de las calderas y termotanques. Se trata de la revisión, control y reparación de los equipos, para que garanticen su buen funcionamiento y fiabilidad. Aplicamos el criterio de la oportunidad, programando las tareas para los periodos de “no utilización” (calderas de calefacción fuera de temporada de invierno) o “baja utilización” (termotanques para agua caliente en temporada de verano).

El primer objetivo es evitar o reducir las consecuencias de las fallas del equipo, logrando prevenir los incidentes antes de que estos se produzcan. Nos basamos en las recomendaciones de los fabricantes, la legislación vigente y nuestra experiencia profesional de más de 20 años de actividad empresarial.

Los beneficios para el cliente se traducen en:

 Alargar la vida útil del equipo,

 Prevenir la suspensión del servicio por imprevistos,

 Evitar reparaciones de emergencia, las que suelen resultar más costosas.

Las estrategias convencionales de “reparar cuando se produzca la avería”, son inseguras y anti económicas. Muchos de los accidentes o siniestros que ponen en riesgo la seguridad de las personas y los inmuebles son provocadas por la falta del mantenimiento preventivo.

En síntesis, un mantenimiento planificado mejora la productividad en hasta un 25%, reduce en 30% los costos de mantenimiento y alarga la vida útil del equipo en un 50%.

IDS CONSULTORES

La administración CYGBA te recomienda leer este articulo:

¿Cómo controlar financieramente las arcas del Consorcio, cuando el mismo utiliza el método de expensa fija e inamovible mes a mes?



En este artículo trataremos de exponer, como controlar financieramente las arcas del Consorcio, cuando el mismo utiliza el método de expensa fija e inamovible mes a mes, en una economía tan “variable” e inflacionaria como la que presenta la Argentina.

La inflación es el aumento generalizado y sostenido de los precios de los bienes y servicios en un país. Esto genera dificultad y complejidad en la mantención de este sistema, ya que los servicios y bienes aumentan en forma sostenida, y la expensa se mantiene fija y constante, lo que conduce a que los egresos sean mayores al recupero de los mismos y, por lo tanto, para contrarrestar este desfasaje, generalmente, se tiende a utilizar los fondos ocasionalmente generados de la caja consorcial y así suplir la diferencia no recuperada por medio de las expensas. Ello, inevitablemente, transformará la caja consorcial de superavitaria a nula o deficitaria en un corto plazo.

Uno de los ejemplos más didácticos y puntuales, es el aumento de los sueldos y cargas previsionales que abona el Consorcio. Estos gastos constituyen casi el 60% del total de egresos de un edificio de propiedad horizontal. En el 2015 sufrió, a través de paritarias del Suterh en Junio y Septiembre, un aumento de alrededor del 29%, influyendo en la misma proporción sobre las cargas previsionales. Ante estas fluctuaciones en alzas, la única manera de lidiar con esto, es estar sumamente atentos para la toma de las "decisiones de negocios" de forma correcta en el consorcio, bajo el análisis de los estados financieros de cada uno de ellos.

Los estados financieros (tomados de forma generlizada y no precisamente los de la persona jurídica del consorcio, que tiene particularidades ajenas a otras sociedades, por ejemplo) deben presentar los resultados de las operaciones, los flujos de efectivo y la situación financiera de una entidad, y están representados por el Estado de Resultados o de Ganancias y Pérdidas, el Estado de Movimiento o de Flujo del Efectivo o de Fondos y el Balance General, respectivamente.

Teniendo los estados financieros, además se debe interpretar o hacer algún tipo de planificación financiera, en base a las razones o índices financieros, e incluso a análisis de tipo estadístico, para lo cual requiere el empleo de medias, desviaciones típicas, probabilidades, y otras herramientas de estadística.

Se deben tomar tres clases de decisiones de carácter financiero: decisiones operativas, de inversión y de financiación. Las mismas deben conducir a resultados y éstos a su vez deben ser medidos a través de los indicadores y sus respectivos índices.

La interpretación de los resultados que arrojan los indicadores económicos y financieros está en función directa a las actividades, organización y controles internos del Consorcio como también a los períodos cambiantes causados por los diversos agentes internos y externos que lo afectan.

Los cuatro estándares de comparación utilizados en el análisis de razones son:
Estándares mentales del analista, comprende al criterio de este basado por la experiencia y sus conocimientos.
Los registros históricos. Es decir, indicadores de otros años.
Los indicadores calculados con base a los presupuestos o los objetivos propuestos para el periodo en estudio. (Ej: impermeabilizaciones, obras, etc)
Los indicadores promedio de los sectores con los cuales el consorcio negocia todo el tiempo: de tipo sindical; incrementos de abono de ascensores; aumentos de materiales para las obras perseguidas, etc.
Los resultados así obtenidos por si solos no tienen mayor significado ; sólo cuando los relacionamos unos con otros y los comparamos con los de años anteriores. El administrador que posee más de un consorcio puede, además, realizar comparaciones entre edificios de la misma categoría o estructuras similares, para obtener resultados más significativos y sacar conclusiones sobre la real situación financiera y propuestas que sean útiles para el administrado.

Si bien es cierto que la expensa fija parecería ser de preferencia de los consorcistas, porque le permite previsibilidad respecto de al menos uno de sus gastos periódicos en la economía doméstica, no se puede desatender las circunstancias macroeconómicas que hacen de este sistema uno desventajoso para el consorcio si no se planifican de manera consciente y, muchas veces, holgada. Las asambleas ordinarias ponen el foco en un año calendario vencido y sus promedios, cuando las proyecciones deben ser hacia el futuro. En una economía con inflación, ningún plan financiero realizado mirando hacia atrás es pasible de éxito.

Claro que no es imputable al administrador que las circunstancias que le exceden vuelvan irrisorios los valores de las expensas fijas en relación a las obligaciones que debe soportar el edificio. Más aún cuando la determinación de estas expensas ha sido muy ajustada en el marco de la asamblea. Es por ello, que es recomendable que si el consorcio no quiere abandonar el sistema de expensas fijas, se busquen índices de ajustes automáticos, para que los aumentos de expensas puedan operar de manera inmediata ante la fluctuación de los valores del mercado y, de esa forma, cuidar la salud financiera del edificio y los saldos de caja.





Pintando horizontes

La administración CYGBA te da 10 consejos para ayudes a evitar los apagones

Sino queres sufrir cortes de luz, o que otros lo sufran,  AYUDA, seguí estos consejos y aconseja a tu familia, amigos y también a los vecinos. De paso ahorras en la factura y cuidas los recursos naturales.

1. Luces y equipos que no use, siempre apagados.
2. Aire acondicionado 24 º, siempre.
3. Actividades y Trabajos, siempre de día.
4. Heladeras y freezers, siempre descongelados, con burletes nuevos y cerrados
5. Lavarropas, siempre con agua fría.
6. Plancha, siempre lo mínimo, prefiera colgar bien y alisar con la mano.
7. Televisor, siempre apagado cuando no esta viendo. Nunca en Stand By.
8. Computadora,  siempre  con protector de pantalla y si no se usa, apagado.
9. Etiquetado, no compre sin etiqueta que marque máxima eficiencia energética.
10.  Lámparas y pantallas, siempre limpias y de bajo consumo

 Protectora ADC

Participación del Intendente Héctor Herrera
en el programa de Radio Cultura: Proyecto Propio

Administrar un edificio no es tarea sencilla, y menos cuando tenes bajo tu supervisión a 350 unidades funcionales.

Por eso es que nos contactamos con Héctor Herrera, un Intendente de gran prestigio que llegó a nuestros estudios para explicarnos un poco más su labor.

Pero primero, ¿qué significa ser intendente? ¿Cuáles son los conflictos que más se viven  en un complejo? ¿A quién se debe llamar en determinado caso?

Estas respuestas y muchas más nos brindó Héctor en nuestro canal de youtube: https://youtu.be/tzxVawtUAXU