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CUALES SON LOS LIBROS OBLIGATORIOS A PARTIR DEL NUEVO CODIGO CIVIL

Está vigente desde el 1-8-2015, el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCC). Por su edad- cuatro meses- respetuosamente suelo considerarlo un bebé al que los jueces y la doctrina lo ayudarán a dar sus primeros pasos y a crecer.
El consorcio de propietarios queda definido como persona jurídica privada y la incógnita es cómo organizar su contabilidad, sus estados contables y los libros consorciales
Considero personalmente que el consorcio tiene características propias que lo diferencian del resto de las personas jurídicas privadas y por ello sus libros no son los mismos que los que deben llevar las otras personas jurídicas.
En el consorcio no hay “affectio societatis”, no hay voluntad asociativa. Tampoco hay una organización empresaria. No resulta el consorcio obligado a solicitar autorización estatal para habilitarse como derecho real, pues la inscripción de los Reglamentos de Propiedad Horizontal, no implica que los registros de la propiedad inmueble jurisdiccionales deban revisar intrínsecamente tales estatutos.
La CABA, los municipios y la legislación laboral nacional han determinado libros específicos para los consorcios, que son obligatorios. También el CCC vigente establece libros obligatorios. Entre ellos y sin perjuicio de las exigencias locales, se encuentra el Libro de Actas de Asamblea, el Libro de Administración y el Libro de Registro de Firmas de los Propietarios.
La redacción del inciso i) del artículo 2067 CCC es confusa, al declarar obligatorios los “libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local”, dando a entender la exigencia de dos libros de registro.
Esta imprecisión resulta aclarada en el art 2062 CCC : “Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.”
Concluyendo: sin perjuicio de otros que resulten imperativos por normativas locales de la CABA, de los distintos municipios argentinos o de algunas provincias, los libros nacionales obligatorios para consorcios son:
LIBRO DE ACTAS,
LIBRO DE ADMINISTRACIÓN
LIBRO REGISTRO DE FIRMAS DE PROPIETARIOS
LIBRO DE SUELDOSY JORNALES (art.52 ley 20744)
LIBRO DE ORDENES (art.25 ley 12981)

Dra. Rita Lidia Sessa

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Todo lo que hay que saber para evitar accidentes en la pileta

Los ahogamientos en menores de cinco años se producen principalmente en piscinas particulares. Un especialista dio recomendaciones para disfrutar del verano de manera segura

 

 

Las tasas de fallecimiento por ahogamiento varían según la edad y el géneroCrédito: shutterstock

Con el verano se multiplican las horas al aire libre y las invitaciones a pasar tardes de pileta son una constante. Y para que el momento de disfrute no se vea empañado con una tragedia, vale la pena conocer todas las medidas de prevención de accidentes en el agua.

Las tasas de fallecimiento por ahogamiento varían según la edad y el género, siendo los de mayor riesgo los niños pequeños y los adolescentes varones.

Los ahogamientos en menores de cinco años se producen sobre todo en piscinas particulares o de comunidades privadas y, en el caso de niños mayores, suelen estar ligados a actividades acuáticas de tipo lúdico en lagos, mar, ríos y canales, y en algunas ocasiones, asociadas al consumo de alcohol.

Las tasas de fallecimiento por ahogamiento varían según la edad y el género, siendo los grupos de mayor riesgo los niños pequeños y los adolescentes varones. En el primer grupo, el ahogamiento puede ocurrir con tan poca cantidad de agua como dos centímetros en el fondo de un balde, una bañera, una piscina portátil o un pozo. Por otra parte, son más frecuentes los accidentes en varones (proporción de 3-1 a 4-1 respecto de las niñas).

LOS ACCIDENTES EN LA PILETA SON MÁS FRECUENTES EN VARONES QUE EN NIÑAS

El doctor Fernando Burgos (MN 81759) es jefe de Pediatría Ambulatoria del Hospital Universitario Austral y miembro de la red de pediatras "Niños sanos, niños felices" y destacó que las condiciones para una "pileta segura" constituyen, en la práctica, una de las normas menos observadas tanto en clubes como en natatorios privados, por lo que es preciso tomar conciencia para alentar la prevención.

Y enumeró:

–Está demostrado que un simple vallado perimetral puede disminuir las muertes por ahogamiento hasta en un 95%, por lo que es indispensable contar con un cerco perimetral completo de 1,30 m de alto como mínimo, enterizo o con barrotes verticales separados por una distancia máxima de 10 centímetros (jamás barrotes transversales que faciliten el "efecto escalera"). Además, el cerco debe tener una puerta única con un mecanismo de apertura-cierre no accionable por niños pequeños. No dejar mesas, sillas o reposeras próximas al cerco, que faciliten su escalamiento.

–Los bordes y el piso de la piscina deben ser de material antideslizante para evitar caídas. Las escalinatas de acceso deben ser de poca pendiente y tener escalones anchos, rectos, con baranda al menos de un lado y piso antideslizante.

–Las piletas inflables o desarmables que no cuenten con cerco, deben ser siempre vaciadas totalmente luego de su uso diario. Del mismo modo, los recipientes de "tipo piletón" (especialmente para menores de dos años) como bañeras inflables, palanganas, baldes y tambores deben permanecer siempre vacíos.

–El método de "visión directa permanente" es el más efectivo y menos costoso. Es imprescindible en lactantes y niños pequeños, quienes deben estar siempre a cargo de un cuidador responsable, en condiciones físicas e intelectuales para socorrer, saber nadar perfectamente y poder sumergirse sin equipo hasta el fondo máximo de una piscina (3-4 metros) y debe estar entrenado en reanimación cardiorrespiratoria (RCP) elemental. La distancia entre el cuidador y el niño debe ser del "largo del brazo" para facilitar el auxilio inmediato. La proporción segura entre número de cuidadores y niños varía según la edad, siendo de 1 a 1 en lactantes, 1 a 2 en niños de 1 a 2 años; de 1 cuidador cada 3 niños en el caso de pequeños de 2 a 3 años y, luego de los 4 años la proporción varía de acuerdo al grado de aprendizaje de la natación que tengan los niños. El cuidador no profesional debe recordar que no están permitidas las distracciones aunque parezcan mínimas (mensajes de texto, cebar mate, hojear un periódico, etc.) mientras se ejerce la "visión directa" de un niño en el agua.

 

Las piletas inflables que no cuenten con cerco deben ser vaciadas luego de su uso diario

Freeimages

–Existen casos que requieren una vigilancia especial en calidad o en número: niños de cualquier edad que ya tuvieron un episodio de riesgo en la piscina; niños que atraviesan cualquier tipo de estrés psicológico personal, familiar o comunitario; niños con capacidades diferentes, aun en grado leve.

–Todo niño menor de 4 años, o que no nade con eficiencia, debe tener colocado el chaleco salvavidas en toda área cercana a la piscina. Para ser considerado eficiente, debe mantener a flote al niño, con la cabeza fuera del agua, aun inconsciente. Se elige de acuerdo al peso y no a la edad y, por lo tanto, requiere un cambio periódico.

–No dejar juguetes u objetos atractivos que floten en la piscina, pues llaman la atención de los más pequeños que no tienen noción del peligro.

–Siempre debe tenerse un teléfono inalámbrico o celular, en lo posible con al menos dos números de servicios médicos de emergencia.

–Ante la menor señal vocal, gestual o duda, el cuidador o el guardavidas procederá a llegar rápidamente al niño y retirarlo del agua como primera medida. La evaluación, posibles causas y eventuales preguntas, se harán siempre después de sacar al bañista "dudoso" del agua.

–La calidad del agua (más aun en piletas comunitarias) es esencial para la seguridad y la salud de los niños. La transparencia que garantiza la visión del niño y sus movimientos depende de un mantenimiento adecuado y la contribución de la conducta de los bañistas. El control bacteriológico debe ser realizado por un profesional idóneo (bioquímico o bacteriólogo), quien según los resultados que se van dando, determina cuál debe ser su periodicidad.

–El ingreso con cualquier producto cosmético en la piel o el cabello perjudica la calidad del agua. Debe educarse a los niños desde pequeños en una ducha.

-No ingresar al agua en el período post ingesta de alimentos en cantidades significativas y, en el caso de adolescentes, menos aún de alcohol o drogas.

Fuente: Consenso de la Sociedad Argentina de Pediatría

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Qué hay que hacer cuando se rompen cañerías? Qué es común y qué es propio?

En primer lugar considero que el CCC no ha derogado los Reglamentos de Copropiedad y Administración (hoy Reglamentos de Propiedad Horizontal), que son contratos de adhesión y ley de cada consorcio.
Me permito apoyarme para esta conclusión en los artículos 962 al 965 del CCC.

Es aquí donde muchos doctrinarios señalan que a partir de la vigencia de CCC y conforme al art. 2041 inc. f) de cosas necesariamente comunes, las cañerías son comunes en todo su recorrido.

Me permito disentir con tales opiniones, por los siguientes fundamentos.

Si se pretende sostener que las cañerías son comunes en toda su extensión debió haber otra redacción en el inciso f) del art.2041.

El inciso f) del art.2041 no establece que todas las cañerías son comunes.

En efecto, dicho inciso, dentro de las cosas necesariamente comunes señala:
“f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;”

El uso de la coma, signo de puntuación importante en la redacción de un texto, permite sostener que la norma quiso establecer que todos los caños y los cableados son comunes hasta su ingreso en la unidad funcional, donde pasan a ser propios.

Las razones que esgrimo son exclusivamente gramaticales, de sintaxis. Lo redactado entre comas se integra como sumatorio a la primera proposición.

Conclusión: para el CCC tanto los caños cuanto los cableados son comunes hasta la entrada a las unidades funcionales.

Dra. Rita Lidia Sessa

La administración CYGBA te recomienda el programa de hoy de PROYECTO PROPIO:

• 15:00 Comienza PROYECTO PROPIO 
• 15:10 Guillermo Garcia Arias.
• 15:35 El Dr. Miguel Angel Pierri con todas las novedades del caso que estremece al país: el triple crimen y los 9 días de los prófugos. 
• 15:50 El resumen deportivo con nuestro periodista Franco Balbi.
• 16:05 Nuestra amiga y Locutora Sofía Grecco nos hace un resumen semanal de la actualidad del Dakar
• 16:35 Estaremos en comunicación con Cristian Bertolotti

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TENENCIA DE ANIMALES EN LOS EDIFICIOS

Los animales domésticos no son un problema menor cuando hablamos de conflictos de convivencia en los consorcios. La tenencia de perros y en menor medida de gatos suele enfrentar a los dueños de las mascotas con quienes pretenden su desalojo del edificio. El análisis jurídico puede esclarecer en buena medida el tema, aunque no siempre es suficiente para resolver la cuestión.

Tenencia Prohibida: Antes de adquirir un departamento en un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal es fundamental la lectura del reglamento de copropiedad y administración que lo rige: al escriturar se manifiesta la aceptación de su contenido. Si el reglamento prohíbe expresamente la tenencia de animales, se desaconseja el ingreso de los mismos, ya que constituyen una violación a dicho instrumento, pasible de sanciones. Al Administrador le basta con acreditar la violación al reglamento (o sea la presencia de la mascota) para realizar las acciones que conduzcan al cese de la infracción. Es decir al desalojo de la mascota. A veces sucede que a pesas de la restricción, el consorcio toleró la presencia de otros animales. Entonces no cabría una acción legal contra unos, en supuesta discriminación de otros infractores.

Tenencia Permitida: Cuando el reglamento no dice nada sobre el tema, debemos interpretar que “lo que no está expresamente prohibido está permitido”, por lo cual en estos casos no hay restricción para el ingreso de mascotas al edificio. Es importante aclarar que no se puede prohibir por reglamento interno – como han pretendido hacer algunos consorcistas- lo que el reglamento de copropiedad permitió. Sí podría pensarse en una reforma de reglamento de copropiedad que incluya la prohibición. Sin embargo esta prohibición no se aplicaría a quienes ingresaron mascotas con anterioridad a la mencionada reforma.
Animales que Molestan

La Ley 13.512 que rige la propiedad horizontal, en su artículo 6º inciso b) expresa: “Queda prohibido a cada propietario u ocupante de los departamentos o pisos perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos…”

Este es el artículo que se invoca cuando a pesar de estar permitida la tenencia de animales, éstos ocasionan molestias a los vecinos por ladridos o aullidos, porque ensucian en partes comunes, porque pueden ser peligrosos o causar temor, etc. Es decir, aquí también el administrador podría accionar contra el dueño d la mascota, no por infracción al reglamento sino a la ley de propiedad horizontal.

Sin embargo, sin llegar a esta instancia, cualquiera de estas situaciones puede encontrar solución si el propietario de la mascota toma algunas precauciones y si los vecinos aportan una dosis de tolerancia y se encuentra un equilibrio.

Finalmente queremos comentar que existe un proyecto de ley que propone agregar al mencionado artículo 6º de la ley 13.512 un inciso por el cual “la prohibición de la tenencia de animales domésticos contenida en los reglamentos de copropiedad y administración debe entenderse en la medida que no perturben la normal tranquilidad de los vecinos, hecho que deberá ser debida y formalmente acreditado”. La aprobación de este proyecto aportaría solución a muchos planteos judiciales.

Nota publicada en el diario Clarín suplemento Clasificado del día 03 / Mayo / 2005

La administración CYGBA: dato muy interesante

Nueva Resolución 430-AGC-2014 – Ascensores Registrados


Crean un registro para todos los ascensores de la ciudad
Esto permitirá conocer el número real de elevadores de toda la ciudad y desarrollar un diagnóstico que será clave optimizar el sistema de controles. Los vecinos podrán fiscalizar también que cada consorcio cumpla con el registro. La fecha límite será el 30 de abril de 2014 y para los elevadores nuevos, hasta el 31 de marzo de cada año, pasado dicho plazo serán considerados en infracción.

La Agencia Gubernamental de Control creó Ascensores Registrados, un programa que surge como una revisión de los procesos de control, registro e inspección de todos los elevadores de la ciudad de Buenos Aires.

Este programa permitirá, en una primera fase, desarrollar un diagnóstico de situación del parque de elevadores mediante la utilización de sistemas informatizados de carga de datos. Los propietarios o administradores de edificios deberán registrar sus elevadores y su correspondiente empresa conservadora.

En una segunda fase, se podrán reemplazar los procedimientos administrativos complejos y prolongados que derivarán en inspecciones más eficientes mediante la incorporación de todos los datos técnicos de los elevadores.

Si bien el ejercicio de control y fiscalización se mantendrá vigente, el presente programa atiende a mejorarlo y se producirá un cambio de paradigma: las inspecciones proactivas reemplazarán a las inspecciones reactivas a denuncias.

¿Cómo deberán inscribirse los elevadores?

La inscripción la realizará el propietario/administrador de manera simple a través de internet desde la web: www.buenosaires.gob.ar/agc/guia-de-tramites-de-la-agc/fiscalizacion-y-control-de-obras. Por cada elevador ingresado, el sistema generará un documento que contiene un código QR , cuya oblea impresa será intransferible y deberá estar visible en cada ascensor, junto con la planilla de controles mensuales de la Empresa Conservadora.

En cuanto al costo de inscripción al registro, la Ley Tarifaria de la ciudad es la que establece el importe de la tasa a abonar. La misma se abona por ascensor una única vez en el año. El cambio de empresa conservadora o de administrador no derivará en un nuevo pago de la tasa.

Cabe destacar que la incidencia de la tasa no es significativa en los gastos generales de los propietarios, como ejemplo, en un edificio tipo de propiedad horizontal (de 8 pisos y tres UF por piso) se pagarían aproximadamente un peso por mes por Unidad Funcional.

Por su parte, la AGC continúa realizando capacitaciones para administradores y empresas conservadoras que deseen tener toda la información relativa al nuevo sistema, para ello los interesados deberán contactarse al mail: ascenso@buenosaires.gob.ar con el asunto: “Solicitud de Capacitación Ascensores Registrados” y detallar el nombre de la empresa o administración de consorcio que solicite la capacitacón.

CECAF

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Beneficios del Mantenimiento preventivo de Calderas y Termotanques.

Nos referimos específicamente a nuestro “Servicio de mantenimiento preventivo anual”, destinado a la conservación de las calderas y termotanques. Se trata de la revisión, control y reparación de los equipos, para que garanticen su buen funcionamiento y fiabilidad. Aplicamos el criterio de la oportunidad, programando las tareas para los periodos de “no utilización” (calderas de calefacción fuera de temporada de invierno) o “baja utilización” (termotanques para agua caliente en temporada de verano).

El primer objetivo es evitar o reducir las consecuencias de las fallas del equipo, logrando prevenir los incidentes antes de que estos se produzcan. Nos basamos en las recomendaciones de los fabricantes, la legislación vigente y nuestra experiencia profesional de más de 20 años de actividad empresarial.

Los beneficios para el cliente se traducen en:

 Alargar la vida útil del equipo,

 Prevenir la suspensión del servicio por imprevistos,

 Evitar reparaciones de emergencia, las que suelen resultar más costosas.

Las estrategias convencionales de “reparar cuando se produzca la avería”, son inseguras y anti económicas. Muchos de los accidentes o siniestros que ponen en riesgo la seguridad de las personas y los inmuebles son provocadas por la falta del mantenimiento preventivo.

En síntesis, un mantenimiento planificado mejora la productividad en hasta un 25%, reduce en 30% los costos de mantenimiento y alarga la vida útil del equipo en un 50%.

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